Richtig, eine Mietminderung einfordern | Musterbrief
Mietminderung – Ihr gutes Recht
Immer wieder kommt es zu Problemen bei der Wohnungsnutzung. Die Ursachen sind vielfältig und lassen sich von störenden Nachbarn, Baumaßnahmen bis hin zu fehlenden Sanierungsmaßnahmen durch den Verantwortlichen finden. Wenn die schriftliche Beschwerde beim Vermieter oder Hausverwalter nicht mehr weithilft, ist die Mietminderung oft ein probates Mittel. Hierbei wird ein bestimmter Prozentteil von der vereinbarten Miete abgezogen. Schauen Sie dazu in unsere beispielhafte Mietminderungstabelle. In der Regel führt eine Forderung der Mietminderung aber auch zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter, daher möchten wir Ihnen nachfolgend einen Einblick in die bestehende Rechtssituation anhand von Fallbeispielen aufzeigen.
Inhaltsverzeichnis
Vor einer Mietminderung
Wer seinen Blick durch die Bundesrepublik schweifen lässt, erkennt immer wieder die unterschiedlichsten Beeinträchtigungen bei Mietwohnungen. In einigen Fällen geht es sogar nur um Kleinigkeiten, die dennoch später vor Gericht landen. Viele dieser Verfahren hätten sich allerdings im Vorfeld vermeiden lassen, wenn sich die Parten bereits frühzeitig über die bestehenden Möglichkeiten bei einer Mietminderung informiert hätten. Daher gilt grundsätzlich immer: Vor einer Mietminderung fachlichen Rat einzuholen und den Verwalter bei berechtigtem Anspruch auf diese Maßnahme hinzuweisen. Grundlage für eine Mietminderung sind sowohl die bestehenden Gesetzgebungen als auch die aktuellen Rechtsprechungen. Oft lohnt dafür ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB ab § 536). Bei vorliegenden Urteilen sollten Sie eines immer beachten. Wurde die Entscheidung durch ein Amtsgericht gefällt, ist diese für andere Gerichte nicht bindend. Es kann lediglich als Orientierung gelten. Grundsätzlich entscheidet aber jedes Amtsgericht nach eigenem Ermessen.
Mängel erheblich oder unerheblich
Für eine Mietminderung ist eigentlich nur entscheidend, ob die vorliegende Beeinträchtigung erheblich oder unerheblich und wer der Verursacher ist. Ist der Mangel nur vorübergehend oder von Zeit zu Zeit auftretend (kurzfristiger Ausfall von Heizung oder Wasser), kommt eine Mietminderung in der Regel nicht in Betracht. Unerhebliche Mängel müssen vom Mieter akzeptiert werden.
Soziale Strukturen sind ebenfalls kein Grund
Kinder führen häufig zu Streitigkeiten. Denn gerade hier wächst die Lärmbelästigung an und kommt oft in unzumutbare Bereiche. Dennoch werden in den meisten Fällen Kinder nicht Grund für eine Mietminderung angesehen. Anders ist das jedoch, wenn der Nachbar eine Art Kindertagesstätte betreibt. In diesen Fall können Sie durchaus Erfolg mit einer Mietminderung haben. Toben die Kinder nach 20 Uhr noch in der Wohnung, haben Sie allerdings ein Recht auf Minderung!
Die ersten Schritte
Vor der Mietminderung sollten Sie objektiv an die Sache herangehen. Wie störend ist die Beeinträchtigung und was genau steht im Mietvertrag. Der Sollzustand der Wohnung ist dort aufgeführt. Weicht der Istbestand nun deutlich davon ab, könnte ein Mangel infrage kommen. Machen Sie sich aber auch bewusst, dass kein Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung ständig auf dem neusten Stand der Technik zu halten. Er muss lediglich einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen garantieren. Klauseln, wonach das Recht einer Mietminderung ausgeschlossen wird, sind generell ungültig.
Bevor es doch zur Minderung der Miete kommt, sollte Diplomatie Vorrang haben. Suchen Sie das Gespräch mit dem Eigentümer oder der Hausverwaltung. Anschuldigungen oder erhobene Worte haben dabei nichts zu suchen. Eine sachliche Fallschilderung der Beeinträchtigung ohne Schuldzuweisung ist zumeist sinnvoller und kann Türen öffnen. Erst wenn Sie damit keinen Erfolg haben und auch Fachleuchte (Rechtsanwalt, Mieterschutzbund, etc.) zu einer Minderung verweisen, sollte die Umsetzung tatsächlich erfolgen.
Mietminderung bei Schimmel
Schimmel kann nahezu überall auftreten. Sowohl in Altbauten und Neubauten. Bevor es jedoch an die Mietminderung geht, stellt sich regelrecht die Frage, wer verantwortlich für den Schimmelbefall ist. Hierzu bestehende unzählige Urteile, die teilweise unterschiedlicher nicht sein könnten. Schimmel entsteht immer durch Feuchtigkeit. Dieses wird juristisch als Sachmangel bezeichnet (OLG Celle WuM 1985, 9). Nun geht es darum die Ursachen ausfindig zu machen. Diese können durch die bauliche Substanz (Vermieter verantwortlich) hervorgerufen werden aber eben auch durch falsches Lüften oder das Trocknen von Wäsche in den Räumlichkeiten (Mieter verantwortlich). In vielen Fällen lassen sich die Ursachen für den Schimmelbefall aber auf beiden Seiten finden. In diesem Fall muss sich der Mieter ein Mitverschulden anrechnen lassen (LG Berlin, GE 2009 1125).
Bauliche Mängel und Neubau
Ist der Schimmelbefall baulich bedingt, gelangt er oft durch Risse oder fehlender Wärmedämmung in die Räume. Aber auch undichte Türen und Fenster als auch ein nicht bemerkter Wasserrohrbruch können hierfür verantwortlich sein. Maßgebliches Indiz dafür kann zum Beispiel der direkte zeitliche Zusammenhang zwischen Regen und Feuchtigkeit sein. Dieser Sachmangel berechtigt grundsätzlich zur Minderung der Miete. Auch bei einem Neubau kann es bedingt durch einen baulichen Mangel zum Schimmelbefall kommen. So kann es vorkommen, dass die Wände durch die Putzarbeiten noch nicht richtig ausgetrocknet sind. Der Aufwand für die Mieter ist dann besonders hoch. In der Regel fallen um die 20 Prozent an zusätzlichen Heizkosten an. Allerdings wird von vielen Gerichten nur eine Mietminderung von 10 Prozent als Ansatzpunkt gesehen (siehe LG Lübeck WuM 1988, 351 sowie LG Hamburg WuM, 1976, 205). Kann allerdings nachgewiesen werden, dass der Vermieter deutlich zu früh vermietet hat, sind in Einzelfällen sogar Mietminderungen bis zu 25 Prozent möglich (siehe LG Mannheim WuM 1977, 138 sowie LG Lübeck WuM 1983, 239). Weiter Beispiele in unserer Mietminderungstabelle.
Feuchtigkeit Mietwohnung
Feuchtigkeit ist der Auslöser für Schimmel. Nun müssen wir uns darüber im Klaren sein, das diese bei fast allen Tätigkeiten entsteht. Vom Baden, Duschen, Kochen, Wäsche trocknen, Blumen gießen bis hin zum Atmen. Alleine ein Mensch kann in einer Stunde 60 – 200 g Feuchtigkeit produzieren. Ein Gummibaum alleine bis zu 10 g pro Stunde. Wird die geschleuderte Wäsche im Wohnzimmer getrocknet, bedeutet das noch einmal 200 – 250 g an Feuchtigkeit pro Stunde.
Aber auch falsches Heizen und Lüften kann zum Schimmelbefall führen. So ist es durchaus rechtens, wenn der Vermieter den Mieter auffordert, die Möbelstücke von der Wand zu entfernen (siehe LG Mannheim, ZMR 1997, 871). Ebenso ist der Mieter verpflichtet pro Tag ein bis viermal zu lüften (stoßlüften, siehe LG Hannover WuM 1985, 22). Die Temperatur im Schlafzimmer soll 15 Grad C. nicht übersteigen (AG Köln, WuM 1985, 24). In den anderen Wohnräumen soll eine Temperatur von 18 – 20 Grad C. herrschen (LG Braunschweig, WuM 1985,26). Übrigens ist eine Temperatur von dauerhaft 22 Grad C. nicht zumutbar (LG Hamburg WuM 1988, 353 sowie LG Lüneburg WuM 2001, 465).
Mietminderung bei Schimmelbefall berechnen
Anhand der obigen Ausführungen lässt sich erkennen, wie schwierig die Berechnung sein kann. Immer noch neigen die Gerichte dazu, in Streitfällen sehr unterschiedlich zu urteilen. Und fast immer muss sich auch der Mieter eine Schuld zurechnen lassen. Pauschale Merkmale für die Mietminderung gibt es nicht. Zunächst einmal ist die Intensivität ausschlaggebend und vor allem welche Räume betroffen sind. Wird nun Schimmel beanstandet, kommt es hier zur Beweisfrage. Wer ist für die Verursachung verantwortlich. Ohne Sachverständige lässt sich diese Frage zumeist nicht klären. Bestreitet allerdings der Vermieter, dass die Mängel in der Bausubstanz liegen, wird nun er beweispflichtig. Dabei muss er den Beweis führen, dass der Mieter durch falsches Lüften, Heizen oder ein anderes Fehlverhalten den Schimmel herbeigeführt hat (siehe LG Berlin, ZMR 2002, 49 sowie LG Hamburg, MuW 2010, 28). Gleichzeitig ist aber auch der Mieter verpflichtet, nachzuweisen, dass er ordentlich geheizt und gelüftet hat (LG Berlin, WuM 1987, 231 sowie LG Braunschweig, ZMR 2002, 916). Maßgeblich ist hierbei auch die Heizkostenabrechnung des Mieters im Vergleich zu anderen Parteien.
So gehen Sie bei Schimmelbefall vor
Wird eine Schimmelbildung erkannt, sollte unverzüglich der Vermieter informiert werden. Sinnvoll ist es, die Benachrichtigung per Einschreiben zu übergeben (Beweis für mögliches Klageverfahren – Musterbrief Mietminderung). Alle Stellen sollten fotografiert und genauestens schriftlich dokumentiert werden. Messen Sie nun ständig die Raumtemperatur. Nutzbar ist dafür auch ein Feuchtigkeitsmesser, der im Handel für ein paar Euro zu erhalten ist. Übrigens darf der Vermieter von sich aus einen Feuchtigkeitsschieber in der Wohnung aufstellen (siehe LG Augsburg WuM 2008, 301).
Grundsätzlich könnte ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Aber Vorsicht: Stellt sich später heraus, dass der Mieter doch dafür verantwortlich war, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen und sogar Schadensersatzansprüche stellen. Daher heißt es, zunächst Ruhe zu bewahren! Erst wenn eindeutig festgestellt wurde, wer für den Schimmelbefall verantwortlich ist, sollte das Instrument der Mietminderung einfließen. So kann zum Beispiel schon ein großes Aquarium zum Schimmelbefall führen (siehe BGH Az. VIII ZR 138/11).
Haben Sie den Vermieter informiert, muss dieser reagieren. Kommt jedoch nach 14 Tagen keine Reaktion, können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Amtsgericht prüft dann zunächst, welche Mietminderung als angemessen gelten kann. Allerdings nur, sofern eindeutig die Schuld des Vermieters erkennbar ist. Da oft jedoch eine Mitschuld des Mieters nicht ausgeschlossen ist, wiegt das Risiko für eine Abweisung der Klage hoch. Alleine für Rechtsanwälte und Gericht entstehen Kosten von um die 1.000 Euro. Sachverständige sind hierbei noch nicht eingerechnet. Allerdings übernimmt die Rechtsschutzversicherung diese Kosten (aber nur dann, wenn die Schuld nicht den Mieter trifft).
Alternative zum Klageweg
Alternativ kann beim Schimmelbefall auch zunächst ein Gutachten eingeholt werden. Die Kosten betragen zwischen 100 – 200 Euro pro Stunde. Wer allerdings die Gebühren zu tragen hat, sollte zuvor geklärt werden. Können sich Mieter und Vermieter nicht auf einen Gutachter einigen, kann bei Gericht ein selbstständiges Beweisverfahren beantragt werden. Dabei wählt das Gericht dann den richtigen Gutachter aus. Auch hier gilt: Keine Mietminderung, bis das Gutachten vorliegt. Andernfalls riskieren Sie als Mieter die sofortige Kündigung, wenn der Sachverständige belegt, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat. Stellt sich aber heraus, dass der Vermieter verantwortlich ist, so lassen sich für kleine Schimmelstellen Mietkürzungen um die 5 Prozent erreichen. Ist die gesamte Wohnung stark befallen, kann die Miete komplett einbehalten werden.
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Andere Fallbeispiele der Mietminderung
Die folgenden Beispiele orientieren sich anhand einzelner Entscheidungen der Richter. Diese dürfen aber nur als Orientierung angesehen werden.
Ein anderer Richter könnte in einem identischen Fall wieder vollkommen anders entscheiden. Sinnvoll ist es übrigens, beim ersten Erkennen, einfach einen Vorbehalt einer eventuellen Mietminderung schriftlich gegenüber dem Vermieter mitzuteilen.
Abwasser
Fließt das gesamte Abwasser aus einer höher gelegenen Nachbarwohnung in die Toilette, sind Mietminderungen von bis zu 20 Prozent durchaus zulässig.
Siehe: AG Münster, WM 82, 170
Tritt zudem das Abwasser aus der Badewanne oder der Toilette aus, können sogar bis zu 38 Prozent als Mietminderung geltend gemacht werden.
Siehe: AG Groß Gerau, WM 80, 128 Wasserschaden
Asbest
Asbest war vor vielen Jahren ein großes Problem. Noch heute lassen sich Bauten finden, in dem die Asbestentsorgung nicht durchgeführt wurde. Besonders asbesthaltige Elektro-Nachtspeicheröfen können eine enorme Gesundheitsgefährdung darstellen. Mietminderungen von bis zu 50 Prozent werden dabei meistens gerichtlich anerkannt.
Siehe: LG Dortmund, W; 96, 141
Badezimmer
Sollte über eine längere Zeit die Dusch- bzw. Bademöglichkeit nicht nutzbar sein, kann eine Mietreduzierung von 33 Prozent geltend gemacht werden.
Siehe: AG Köln, WM 98, 690
Sollte hingegen nur der Badewannenabfluss defekt sein, sehen die Richter in der Regel keinen hohen Anspruch. So Entschied das AG Schöneberg, dass nur eine Minderung von 3 Prozent infrage kommt.
Siehe: AG Schöneberg, GE, 91, 527
Balkon
Auch beim Balkon kommt es zu den unterschiedlichsten Beeinträchtigungen. Muss dieser zum Beispiel repariert werden, gibt es um die 3 Prozent an Mietminderung.
Siehe: LG Berlin, MM 86, 327
Halten sich dort streunende Katzen oder auch Vögel auf, die durch andere Mitbewohner (z.B. durch Fütterung) angelockt werden, kann es bis zu 15 Prozent geben. Aber Vorsicht: Andere Gerichte urteilten selbst bei starker Belästigung, dass eine Mietminderung hierbei nicht infrage kommt.
Siehe AG Bonn, WM 86, 212
Bauarbeiten
Baulärm führt auch regelmäßig zu erheblichen Beeinträchtigungen. So urteilte das LG Wiesbaden (WM 2000, 184 und LG Köln WM 2001, 78), das beim Bau einer ICE-Trasse zwischen 10 bis 20 Prozent als Mietminderung geltend gemacht werden könnten.
Auch Einrüstungen am Haus können zu einer 5 Prozentigen Mietminderung führen, wenn dadurch weniger Licht in die Wohnung fällt und auch die Lüftung beeinträchtigt wird (Siehe LG Berlin, MM 94, 396). Hängen sogar Plastikfolien an den Fenstern urteilen einige mit einer bis zu 15-prozentigen Mietminderung (Siehe AG Mainz 10 C 49/96).
Bordelle und andere Sexbetriebe
Befindet sich ein solcher Club oder ein spezifisches Apartment direkt im Haus, kann das zu einer Minderung bis zu 30 Prozent führen.
Siehe AG Charlottenburg, MM 88, 367
Fenster
Sind die Fester luftdurchlässig oder schließen schlecht kann es im Sommer zu einer Mietminderung von 5 Prozent (Siehe AG Münster, WM 82, 254) und im Winter zu 10 Prozent kommen. Ist die Küchenwand bereits teilweise schwarz, durch die eindringende Feuchtigkeit, kann es sogar bis zu 20 Prozent geben (Siehe LG Hannover, ZMR 79, 47).
Mietminderung – so geht es
Eine Mietminderung sollte immer nur dann erfolgen, wenn die Beeinträchtigung über einen längeren Zeitraum anhält. Bei Schimmelbefall sollte insbesondere der Verursacher genau ermittelt werden. Bei der Höhe der Mietminderung ist es sinnvoll, auf Mietminderungstabellen zurückzugreifen. Diese dienen als sinnvoller Überblick.
Bedenken Sie auch, dass ungerechtfertigte Minderungen zu einer fristlosen Kündigung führen können.
Erster Schritt
Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwalter (postalisch per Einschreiben). Bitte Sie um Beseitigung. Erfolgt keine Beseitigung innert den kommenden 2 Wochen, können Sie auf eine Mietminderung verweisen. Bei der Ansetzung des Abzugsbetrages sollten Sie immer vorsichtig vorgehen und unter Umständen einen Fachmann befragen. Grundsätzlich muss der Vermieter darüber aber immer (am besten) schriftlich informiert werden. Hierzu können Sie einfach unseren Mustervordruck Mietminderung nutzen.
Kann ich die Miete auch rückwirkend mindern?
Übrigens kann eine Mietminderung nicht gleichfalls rückwirkend erfolgen. Eine Mietminderung darf erst ab dem Zeitpunkt erfolgen, zudem der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Sollten Sie jedoch erst später die Mietminderung ankündigen, können Sie diese natürlich Rückwirkend auf den Zeitpunkt der ersten Inkenntnissetzung durchführen.
Eine Ausnahme ist nur dann möglich, wenn der Mangel unerkennbar bereits seit Langem vorhanden war. Stellt der Mieter später nach Einzug fest, dass die Wohnung 20 m² kleiner ist, als im Mietvertrag ausgezeichnet wurde, kann er auch für die Vergangenheit die Miete mindern (siehe BGH WuM 2004, 268).
Mietminderungstabelle – Urteile & Mietminderung
| Höhe der Mietminderung | Grund der Mietminderung | Gerichtsurteil |
| 60 Prozent | Dachgeschossausbau und Abrissarbeiten | AG Hamburg, WuM 1987, 272 |
| 50 Prozent | Asbest, Emission durch Nachtspeicheröfen | LG Dortmund, ZMR 1994, 410 |
| 50 Prozent | Asbest, Emission durch Nachtspeicheröfen | LG Dortmund, ZMR 1994, 410 |
| 50 Prozent | Fenster undicht, Feuchtigkeit in der Wohnung | AG Leverkusen, WuM 1981, U 9 |
| 30 Prozent | erhelbliche Bauarbeiten im Dachstuhl (Ausbau) | AG Osnabrück, WuM 1996, 754 |
| 30 Prozent | Heizung, Wohnzimmer unter 15 Grad Celsius | LG Düsseldorf, WuM 1973, 187 |
| 25 Prozent | Wasserschaden an Decke im Wohnzimmer | AG Osnabrück, NJW-RR 1995, 971 |
| 25 Prozent | Formaldehyd, Grenzwertüberschreitung | AG Bad Säckingen, WuM 1996, 14 |
| 20 Prozent | Badezimmer, unbenutzbare Dusche | AG Köln, WuM 1987, 271 |
| 20 Prozent | störende Klopfgeräusche der Heizung | LG Mannheim, ZMR 1978, 84 |
| 20 Prozent | Lärm, “Live-Musik” AG Köln | WuM 1990, 291 |
| 20 Prozent | Bordell in der Nachbarschaft | AG Wiesbaden, WuM 1998, 315 |
| 15 Prozent | Badezimmer, Ausfall des Warmwasserboilers | AG München, NJW-RR 1991, 845 |
| 15 Prozent | Balkon, Unbenutzbarkeit | AG Bonn, WuM 1986, 212 |
| 15 Prozent | Bordell in der Nachbarschaft AG Schöneberg | MM 1993, 141 |
| 15 Prozent | Balkon wegen streunende Katzen nicht nutzbar | AG Bonn, NJW 1986, 1114 |
| 15 Prozent | Lärm durch Trittschall | AG Braunschweig, WuM 1983, 122 |
| 10 Prozent | Beschimpfung der Mieter durch Hauswart | AG Neukölln, WuM 1986, 438 |
| 10 Prozent | Keller, Benutzung entzogen | AG Köln, WuM 1981 |
| 10 Prozent | Lärm, aus Nachbarwohnung | AG Bremen, ZMR 1957, 192 |
| 10 Prozent | Lärm, durch Kinderarztpraxis | AG Bad-Schwartau, WuM 1976, 25 |
| 10 Prozent | Lärm, Kinderlärm nach 20 Uhr | AG Neuss, WuM 1988, 264 |
| 9 Prozent | Gegensprechanlage, Ausfall | AG Neukölln, MM 1988 Nr. 5 S. 3 |
| 7 Prozent | Essensgeruch aus der Wohnung des Nachbarn | AG Tiergarten, MM 1994, 68 |
| 7 Prozent | Lärm aus Waschsalon | AG Hamburg, WuM 1976, 151 |
| 5 Prozent | Badezimmer verschiedene Fliesen | LG Kleve, WuM 1991, 261 |
| 5 Prozent | Gegensprechanlage dauerhaft defekt | AG Aachen, WuM 1989, 509 |
| 3 Prozent | Balkon nicht fertig, Unbenutzbarkeit | LG Berlin, MM 1986 Nr. 9 S. 27 |
