Immer wieder führt die Kaution zu großem Diskussionsbedarf. Vermieter greifen darauf in vielen Fällen nur zu gerne zurück. Nun gibt es ein neues Urteil, das für mehr Rechtssicherheit sorgen soll.
Demnach dürfen Vermieter im Streitfall nicht auf die Kaution des Mieters zurückgreifen.
Laut dem neusten Urteil des BGH (Bundesgerichthof) soll die Kaution über die gesamte Laufzeit des Mietvertrags nicht angerührt werden. Sind dazu gesonderte Klauseln im Mietvertrag formuliert worden, gelten diese nun in vielen Fällen als nichtig. In der Vergangenheit kam es häufig vor, dass ein Vermieter auf die Kaution zurückgriff, wenn ein Streit um die Höhe der Miete entbrannt war.
Das jedoch ist nun mit dem neuen Urteil (siehe BGH, Az: VIII ZR 234/13 v. 07.05.2014) nicht mehr erlaubt.

Der verhandelte Fall

Im vorliegenden Fall ging es um einen Mieter aus Bonn, der über 1.400 Euro an Kaution hinterlegt hatte. Im Laufe des Mietverhältnisses machte der Mieter von einer Mietminderung gebrauch. Daraufhin griff der Vermieter auf die hinterlegte Kaution zurück und ließ sich diese ausbezahlen. Als Rechtfertigung berief er sich dabei auf eine gesonderte Vereinbarung, die im Mietvertrag getroffen wurde.

Nach genauer Prüfung der Richter am BGH erklärten diese aber die Klausel für unwirksam. Im laufenden Mietverhältnis darf ein Vermieter grundsätzlich nicht auf die hinterlegte Kaution zurückgreifen. Daran ändert auch eine Zusatzvereinbarung nichts.
Mit dem neuen Urteil, muss der Vermieter im vorliegenden Fall nun dem Mieter im die Kaution zurückzahlen.

Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 219/10) gab mit Beschluss vom 16.03.2012 bekannt, dass eine Wohnungsübergabe auch an einen Sonntag oder Feiertag zulässig ist, wenn der Termin auf einen Monatsersten fällt.
Die Richter urteilten, dass nichts gegen eine Verpflichtung des Vermieters spricht, die Wohnung auch an einem Sonntag zu übergeben, falls die Wohnung ab diesem Tag vermietet wird. Der §193 Bürgerliches Gesetzbuch (Sonn- und Feiertag) wird nicht tangiert.

Mietbeginn ist im Mietvertrag festgelegt

Zu diesem Rechtsstreit kam es, weil der Vermieter den Abnahmetermin der Wohnung auf den zweiten des Monats mit Einverständnis des Vermieters verschob.
Der neue Mieter war davon nicht begeistert und bestand auf die Einhaltung des im Mietvertrags genannten Übergabetermins, der auf einen Sonntag fiel, am ersten des Monats. Die Richter gaben dem neuen Mieter Recht.

Schadensersatzforderungen nicht ausgeschlossen

Durch dieses Urteil besteht für den Mieter die Möglichkeit, den gerade abgeschlossenen Mietvertrag fristlos zu kündigen und Schadenersatz zu fordern, weil z.B. durch Einlagerung seiner Möbel Kosten entstanden sind.

Karlsruhe: Soeben ist das frische Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) eingetroffen. Gestärkt werden dabei noch einmal die Mietrechte. Genauer gesagt wirkt sich das Urteil positiv auf die Untervermietung aus.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei einer Untervermietung nicht gleich kündigen darf.  

Widerruf der Untervermietung vs. Kündigung
Sollte durch den Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen werden, darf das nicht in Einklang mit einer fristlosen Kündigung des Hauptmieters einhergehen.  Das geht aus der Entscheidung des BGH vom 04. Dezember dieses Jahres hervor. Eine außerordentliche Kündigung kommt nur dann infrage, wenn der Mieter auch tatsächlich seine Pflichten verletzt habe.

Der Rechtsfall
In der Klagesache wurde einem Mieter in Berlin die fristlose Kündigung durch die neue Vermieterin (eine Immobiliengesellschaft) zugstellt. Von dem alten Besitzer bekam der Mieter damals die Genehmigung zur Untervermietung. Dementsprechend war die Wohnung an 2 Personen untervermietet. Diese Erlaubnis jedoch konnte widerrufen werden, wovon die neue Eigentümerin gebrauch machte. Doch nicht nur der Widerruf erfolgte, sie kündigte auch gleichzeitig dem Hauptmieter fristlos. Grund: Der Mieter hatte versucht, die Untervermietung zu beenden. Die 2 Personen, die zur Untermiete wohnen, haben die Kündigung nicht akzeptiert. Worauf der Mieter seinerseits einen Räumungsprozess einleitete.

Der BGH urteilte ganz direkt: „Der Vermieter ist nicht zu einer firstlosen Kündigung berechtigt gewesen.“ Rein rechtlich habe der Mieter alles unternommen, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.

Das ist bei der Untervermietung erlaubt
Wird mit Zustimmung untervermietet, kann diese Erlaubnis jederzeit widerrufen werden. Dann muss der Mieter handeln. Zieht der Untermieter nicht aus, kann der eigentliche Mieter abgemahnt werden. Häufig wird dabei auch eine Kündigung riskiert.
Der Vermieter muss dafür grundsätzlich eine Erlaubnis erteilen. Wird jedoch nur ein Teil der Wohnung untervermietet, darf er seine Zustimmung in der Regel nicht verweigern.  Für eine Untervermietung müssen jedoch gute Gründe vorliegen.
Der Vermieter sollte dabei immer frühzeitig informiert werden. So kann dieser prüfen, ob er mit dem Untermieter überhaupt einverstanden ist. Er kann allerdings nur dann widersprechen, wenn der neue Untervermieter unzumutbar ist.

Karsruhe: Schon lange hatte es viele Vermieter erbost. Immer mehr Mieter gaben die Wohnung in den letzten Jahren mit teilweise knalligen Farben zurück. Für den Nachmieter oft ein Ausschluss-Kriterium. Der Gesetzgeber hat es aber dennoch hingenommen und lange Zeit toleriert. Doch damit dürfte nun Schluss sein. Beim Auszug müssen die Wände mit einer neutralen Farbe versehen sein. Es sei denn, der Mieter hat bereits die Wohnung damals so übernommen. Ist das nicht der Fall, dürfte der Mieter nach einem neuen Urteil künftig schadensersatzpflichtig sein.
Basis hierfür ist ein bereits rechtsgültiges Urteil durch den Bundesgerichtshof (VIII ZR 416/12., vom 06.11.2013).

Die Ausgangslage

Ausgangslage für dieses Urteil war ein bereits seit Jahren anhaltender Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und seinem ehemaligen Mieter. Der Mieter hatte damals von Anfang 2007 bis Juli 2009 eine Doppelhaushälfte vom Kläger angemietet. Übernommen wurde das Objekt in einem frisch renovierten Zustand. Weiße Tapeten gehörten dazu. Der neue Mieter strich in der Zeit die Wände aber teilweise mit kräftigen Farben (blau, gelb und rot). Bei der Rückgabe sah es der Mieter als nicht angebracht, die Wohnung wieder herzurichten und gab diese einfach so an den Vermieter zurück. Daraufhin verweigerte der Kläger die Rückgabe der Kaution und forderte eine weitere Summe für die entstandenen Mehrkosten. Eine beauftragte Malerfirma musste zweimal die Wände überstreichen.

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Mieter ist in der Pflicht

Das Amtsgericht wies zunächst die Klage und Widerklage des Vermieters ab. Erst bei der Berufung verurteilte es den Beklagten, also den Mieter, unter Abweisung zu einer Zahlung von 874,30 Euro nebst Zinsen. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg. Der VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verwies dabei auf die bereits bestehende Rechtsprechung. Nach §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB ist der Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine zuvor in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit ausgefallenen Farben zurückgibt. Dieses mache nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine Neuvermietung praktisch unmöglich.

Amtsgericht München: In seinem Urteil (AZ.: 411 C 8027/13) vom 16.03.2013 gab des Amtsgericht München bekannt, dass eine Beleidigung des Vermieters durch einen Mieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung der Wohnung führen kann. Insbesondere dann, wenn durch den Vermieter zuvor keine Provokation in Richtung des Mieters stattgefunden hat und eine Fortführung des Mietverhältnisses durch den Konflikt untragbar geworden ist.

Im vorliegenden Fall kam es zwischen einem Mieter und dem Vermieter zu einem Streitgespräch im Treppenhaus eines Wohnheims. Beim Verlassen der Örtlichkeit rief der Mieter dem Vermieter „Sie sind ein Schwein.“ hinterher. Daraufhin erhielt der Mieter Anfang März 2013 von seinem Vermieter die fristlose Kündigung seines Mietvertrags.
Als der Mieter auf die fristlose Kündigung nicht reagierte, erfolgte Ende März die Räumungsklage des Vermieters. Dagegen wehrte sich der Mieter, aber ohne Erfolg.

Die Beleidigung „Sie sind ein Schwein“ stellt erhebliche Vertragsverletzung dar und dem Vermieter sei Aufgrund des sehr angespannten Verhältnisses nicht mehr zuzumuten, das Mietverhältnis weiterhin fortzusetzen.